“就算炸樓也不會(huì)低價(jià)出售給剛需購(gòu)房者”，這是現(xiàn)實(shí)版的“資本家寧愿把牛奶倒進(jìn)河里也不免費(fèi)發(fā)給窮人”的真實(shí)寫(xiě)照。那么，面對(duì)多重壓力和阻礙，房地產(chǎn)商真的連炸樓都不會(huì)選擇降價(jià)賣(mài)房，以價(jià)換量迅速回籠資金嗎？這個(gè)問(wèn)題，我先不回答。
奇哥想問(wèn)，房地產(chǎn)調(diào)控最先熬不住的是誰(shuí)？很多人說(shuō)是剛需購(gòu)房者，也有人說(shuō)是炒房投機(jī)客，但在奇哥看來(lái)，調(diào)控開(kāi)啟最艱難的是開(kāi)發(fā)商們。
奇哥說(shuō)過(guò)，時(shí)至今日，誰(shuí)也別大言不慚地說(shuō)自己好過(guò)，即便是2016年出貨最猛的房地產(chǎn)企業(yè)也一樣，隨著國(guó)家宏觀收緊信貸，降企業(yè)高杠桿形勢(shì)愈演愈烈，很多地產(chǎn)商的命門(mén)早已被牢牢鎖住了。
因?yàn)楫?dāng)國(guó)家高喊去杠桿的時(shí)候，最先感受到危機(jī)的是這些“日進(jìn)斗金”的龐然大物們。當(dāng)國(guó)家試圖通過(guò)行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，尤其是合理限制地產(chǎn)商的新房售價(jià)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)就被合理抽走了，很多地產(chǎn)商都不安分起來(lái)，東拆西借，通過(guò)捂盤(pán)惜售苦撐不賣(mài)房以減少虧損的做法屢見(jiàn)不鮮；當(dāng)被開(kāi)發(fā)商高度依賴(lài)的銀行們都收緊“錢(qián)袋子”的時(shí)候，很多中小開(kāi)發(fā)商企業(yè)的問(wèn)題也暴露出來(lái)了。
2018年以來(lái)，房企融資通道驟然縮緊。部分銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)。
去杠桿，“奶媽”銀行的“斷奶”行為讓很多地產(chǎn)商面臨生死考驗(yàn)
從2016年底調(diào)控伊始，我們看到的是一波又一波的限購(gòu)、限貸、限價(jià)等針對(duì)購(gòu)房者的政策，實(shí)際上國(guó)家對(duì)于地產(chǎn)商的調(diào)控從一開(kāi)始就在進(jìn)行。
眾所周知，房地產(chǎn)是一個(gè)高杠桿，資本運(yùn)作的游戲，對(duì)于各房企來(lái)說(shuō)，依托寬松環(huán)境，利用流動(dòng)性和杠桿才能成就更大的事業(yè)。杠桿非常簡(jiǎn)單，說(shuō)白了就是借雞下蛋，用別人的錢(qián)圓自己的夢(mèng)。用別人的錢(qián)買(mǎi)房，房?jī)r(jià)漲了，皆大歡喜。
本輪調(diào)控的原則是不觸發(fā)金融底線的前提下，去企業(yè)、去居民杠桿，說(shuō)白了就是不讓房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者用銀行的錢(qián)用得那么便宜，那么順手了。因?yàn)閺慕鼉赡甑姆康禺a(chǎn)投資增速和貸款總額的上升來(lái)看，資本偏好于流向房地產(chǎn)，已經(jīng)嚴(yán)重傾斜了，與之相對(duì)的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振，資金大量流入房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)金融大局的穩(wěn)定不利。
房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷積累，資金鏈斷裂、房?jī)r(jià)下跌或政策風(fēng)險(xiǎn)，都有可能造成房地產(chǎn)企業(yè)難以還本付息。從監(jiān)管看，對(duì)各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)投向房地產(chǎn)的資金也是嚴(yán)控態(tài)勢(shì)。據(jù)房企高管透露，在貨幣收緊大趨勢(shì)下，房企各個(gè)融資渠道都受到限制，融資成本相比以前也上升了2-3個(gè)點(diǎn)。
很多房企為了不影響供血能力，不得不選擇成本較高的海外發(fā)債業(yè)務(wù)。任志強(qiáng)在一個(gè)月前就透露，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商兜里沒(méi)錢(qián)，這個(gè)時(shí)候是基金大肆收購(gòu)資產(chǎn)的時(shí)候，這一點(diǎn)從房企選擇海外發(fā)債的比例大漲可以判斷：去年開(kāi)發(fā)商從境外的融資，388億美元，今年一季度193億美元。而同策研究院最新數(shù)據(jù)顯示，今年4月海外融資總額折合人民幣376.12億元，相比3月份193.44億元大幅上升。
開(kāi)發(fā)商2018-2020年到期債務(wù)高達(dá)600億美元，雪上加霜
除各種融資渠道不斷受限外，開(kāi)發(fā)商面臨的更大問(wèn)題還有巨額債務(wù)到期的壓力，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，可謂是雪上加霜。標(biāo)普預(yù)期，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的再融資風(fēng)險(xiǎn)將在2018年加劇，主要因?yàn)榇罅烤惩鈧鶆?wù)將在2018年后到期，2018至2020年到期的債務(wù)規(guī)模達(dá)600億美元，加上境內(nèi)債券存在利率遞增條款，相關(guān)企業(yè)有可能提前遇到債務(wù)到期問(wèn)題。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，短期內(nèi)融資環(huán)境不會(huì)放松，房企也將面臨更大的資金壓力。他預(yù)計(jì)，在樓市調(diào)控依然從嚴(yán)和面臨資金以及沖銷(xiāo)量的雙重壓力下，將會(huì)有更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇“以價(jià)換量”的方式，快速實(shí)現(xiàn)回款，進(jìn)行自保。
事實(shí)上，對(duì)于面臨多重壓力之下，開(kāi)發(fā)商是選擇降價(jià)賣(mài)房還是死撐下去，有大牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)給出了明確的答案。旭輝集團(tuán)總裁林峰在2018年的發(fā)布會(huì)上說(shuō)，最難的日子還沒(méi)來(lái)，今年我對(duì)市場(chǎng)的判斷是逐月向下，一月不如一月。所以我還是老調(diào)重談，勸捂盤(pán)的朋友趕快賣(mài)掉換現(xiàn)金流，這個(gè)是我們覺(jué)得今年的市場(chǎng)，2018年一定會(huì)比2017年要困難。后面的每一個(gè)月一定都會(huì)比上一個(gè)月要困難，這可能就是我們行業(yè)具體在感受的市場(chǎng)的溫度。
至此，相信大家都明白了，縱使開(kāi)發(fā)商有一百個(gè)理由不降價(jià)賣(mài)房，但缺錢(qián)這一個(gè)理由就會(huì)逼迫他們乖乖就范。我們所聽(tīng)到的“開(kāi)發(fā)商寧愿炸樓，也不會(huì)降價(jià)賣(mài)房”不過(guò)是聳人聽(tīng)聞。奇哥認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)到了走投無(wú)路的地步了，相信大多數(shù)企業(yè)都會(huì)選擇降價(jià)走量換資金的路子自救，畢竟活著才有機(jī)會(huì)再次逆襲，這種道理普通人都懂，智慧過(guò)人的地產(chǎn)商們不會(huì)不懂。
結(jié)束語(yǔ)：大量粉絲還沒(méi)有養(yǎng)成閱讀后點(diǎn)贊的習(xí)慣，希望大家在閱讀后順便點(diǎn)贊，如果喜歡，也請(qǐng)分享給身邊的朋友，以示對(duì)我們的鼓勵(lì)！
溫馨提示：
1、請(qǐng)關(guān)注微信公眾號(hào)：gz163rsw官方具體簡(jiǎn)章發(fā)布后，我們會(huì)第一時(shí)間通過(guò)公眾號(hào)分享給大家。你可以在公眾號(hào)中回復(fù)“貴州公務(wù)員”隨時(shí)查看最新動(dòng)態(tài)。
2、有疑問(wèn)可加小編個(gè)人微信：gz163rsw
貴州人事招考信息網(wǎng)官方公眾號(hào)：gz163rsw
貴州特崗教師招聘招考信息網(wǎng)官方公眾號(hào)：gzjszpw
貴州醫(yī)療衛(wèi)生招聘信息網(wǎng)官方公眾號(hào)：gz163ylwsw
掃描下方二維碼直接關(guān)注公眾號(hào)
